Как максимально обезопасить сделку при покупке квартиры
Наиболее распространёнными проблемами являются:
Неузаконенная перепланировка - план квартиры не соответствует плану в техническов паспорте на квартиру либо поэтажному плану. По закону любые перепланировки должны быть узаконены. Стоимость легализации перепланировки составляет порядка 10-15% от рыночной стоимости помещения. При легализации перепланировки важно согласие соседей и допустимость выполненых работ. Квартира с неузаконеной перепланировкой не может быть легально продана, подарена, выступать залогом. Наперепланировке можно сторговать до 30% от цены, т.к. часто разрушенные стены приходитсч ставить на место.
Электрические нагрузки слишком высоки для данного помещения. При осмотре обратите внимание и на мощность электрических приборов: бойлеров,кондиционеров, тёплых полов и т.д. Выбивание пробок врядли будет приносить радость.
Выписка из паспортного стола - проверять кто выписался, когда и при каких обстоятельствах. Максимальный период за который можно получить выписку из домовой книги составляет 20 лет. Проблемные выписанные это: временно выписанные, выписанные по решению суда, лица, которые пропали без вести.
Проверяем историю владения квартирой в БТИ - важно чтобы квартира не меняла собственника, как минимум, последние 3 года. В лучшем случае квартира была куплена для перепродажи, в худшем квартиру перепродавали и возвращали через суд.
Дееспособность продавца как правило проверяется наличеем справки из психоневролгического диспанцера. У недееспособных собственников есть опекун (опекунский совет), который собственно и уполномочен давать согласие на заключение сделки. Идеально, если за несколько дней до сделки продавец получает справку, что его психическое здоровье в порядке, а в день заключения сделки получает ещё одну справку.
Все коммунальные платежи, телефон, газ, электричество должны быть оплачены. В Жеке нужно получить выписку с лицевого счёта.
Приветствуется просмотр документовпродавца и его близких: печать в паспорте должна быть продавленна на фотографии. Если продавец состоит в браке необходимо сверить отметки в паспортах супругов (дата, почерк на штампе), проверить и сверить свидетельство о браке. Приветствуется наличие дополнительных документов, таких как водительские права или заграничный паспорт. Самый простой способ проверки <действительности> хозяина - спросить у консьержа или у соседей.
Наличие ограничений на отчуждение имущества. Имущество может быть предметом судебных споров, быть в уставном фонде юридического лица либо залогом.
Здоровье продавца в целом. Плохо когда продавец инвалид и ему срочно нужны деньги на операцию. Суд может признать, что квартира была продана при стечении тяжелых обстоятельств и сделка может быть признана недействительной. Квартира возвращается бывшему хозчину, а бывший покупатель назад деньги может и не получить или получить сумму, указанную в договоре купли-продажи с целью оптимизации налогооблажения.
Продавец - в разводе. Продлемной есть ситуация когда квартиру продаёт один из супругов при отсутствии другого. Может иметь место наличие решения суда о разделе имущества. Также лучше отказаться от сделки, если один из супругов считается пропавшим без вести.
Согласие всех собственников на продажу квартиры и соответственно их проверка на дееспособность, как и продавца.
Наличие судебных споров по квартире, в том числе и действующих. Не стоит отказываться от такойсделки, однако нужно проверить закончены ли споры, каковы решения судов и каких инстанций приняты.
Какие согласия давал соседям продавец: пользование общей кладовой, согласие на перепланировку и т. д., т.е. договорённости, которые нужно будет соблюдать новому владельцу.
Квартира по наследсту. Хотя законодательно и установлена процедура вступления в наследство, существует сложные ситуации, требующие судебного разбирательства. Основная проблема это родственники, зачастую осужденные или проживающие за границей государства.
Квартира должна быть освобождена от мебели и в ней уже никто не должен быть прописан. Прописка несовершеннолетних по новому месту жительства должна быть проверена.
Доверенность, если сделка заключается по доверенности, должна быть проверена у нотариуса, который её выдал. Хотя лучше от такой сделки отказаться.
Адрес и улица тоже должны быть проверены. Как минимум посмотрите указатели номера дома на соседних домах.
Площадь помещения нужно перемерять самому. Зачастую бывают ошибки в технических паспортах. Встречаются сслучаи <увеличения> площади помещений на планах.
Хорошо, если предыдущая сделка по квартире была более 3-х лет назад, т. е. большинство споров <отпадают> по исковой давности.
Для несовершеннолетних должно быть положительное решение опекунского совета.
Как Вы видите существует много нюансов при купле-продаже квартиры, поэтому идеальной можно считать квартиру в обжитой новостройке, которую продаёт первый владелец.
Проверка всех сделок из <истории> квартиры сложная, а порой и невыполнимая задача. Добавим, что ни одна экспертиза не даст полной гарантии <юридической чистоты> квартиры. Бывают случаи расторжения первичной приватизации и отмены всех последующих договоров купли-продажи.
В любом случае все собранные продавцом документы следует проверить путём запроса в орган, выдавший эти документы, или получить их самому по доверенности продавца.
Обращеник к адвокатам для сопровождения сделки покупки недвижимости существенно снижает риски.
